Rechtsanwalt Schlichtig

Immobilien vererben oder verschenken

Immobilien vererben oder verschenken – Tipps zur richtigen Gestaltung

Wer Erbschaftssteuer bei der Vererbung von Grundstücken sparen will, muss die Übertragung von Grundstücken auf Erben langfristig planen. Das wird sich aber finanziell richtig lohnen.

1.    Freibeträge nutzen

Für Kinder gibt es einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Person der alle 10 Jahre neu genutzt werden kann. Wenn man mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, können Sie diesen Freibetrag also mehrfach nutzen. Der Freibetrag gilt für Vater und Mutter, d.h. beide können dem Kind jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken. Für Enkelkinder beträgt der Freibetrag 200.000 Euro.

2.    Wertsteigerungen der Immobilien

Bei einer Schenkung der Immobilie sind die zukünftigen Wertsteigerungen bereits im Vermögen des Kindes und damit werden sie nicht von der Erbschaftsteuer erfasst. Es ist auch möglich, dass die Immobilie auf das Enkelkind übertragen wird und damit eine Generation übersprungen wird.

3.    Achtung bei mehreren Erben – wer erbt und ist ein Vermächtnis nicht besser?

Mehrere Erben, bilden eine Erbengemeinschaft. Den jeweiligen Anteil bestimmt der Erblasser. Wenn streitlustige Erben in einer Erbengemeinschaft zusammenkommen – und eine solche Erbengemeinschaft nicht vermieden werden kann – dann sollte unbedingt eine Testamentsvollstreckung angeordnet werden. Der Testamentsvollstrecker sorgt dann für eine geordnete Auseinandersetzung unter den Erben.

Zur Vermeidung einer (zu großen) Erbengemeinschaft kann auch ein Vermächtnis für einzelne Personen angeordnet werden, dann ist das Streitpotenzial auch schon entschärft. Denn Vermächtnisnehmer gehören nicht der Erbengemeinschaft an. Ein Vermächtnisnehmer hat nur einen Anspruch auf Übertragung gegen die Erbengemeinschaft. Der Vermächtnisnehmer sitzt also nicht „im Boot“ der Erbengemeinschaft.

4.    Schon zu Lebzeiten eine Immobilie verschenken

Sind z.B. mehrere Kinder vorhanden, aber nur ein Kind soll das Grundstück bekommen, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten zu verschenken. Das oder die übergangenen Kinder haben dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel. Der Verstorbene soll den künftigen Pflichtteilsanspruch nicht dadurch umgehen können, dass er sein Vermögen an bestimmte Personen verschenkt und bestimmte Pflichtteilsberechtigte hiervon ausnimmt. Deshalb werden Schenkungen, die der Verstorbene in den letzten zehn Jahren vor seinem Todestag gemacht hat, bei der Berechnung des Pflichtteils mit einbezogen. Die Schenkungen erhöhen fiktiv den Wert des Nachlasses, aus dem sich der Pflichtteil errechnet. Dabei werden nur Schenkungen innerhalb des letzten Jahres vor dem Todestag in voller Höhe berücksichtigt. Bei Schenkungen aus den Vorjahren wird pro Jahr von den Schenkungen ein Zehntel abgezogen.

In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das Grundstück schenkt, zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird. Auch bei der Schenkung gelten die Freibeträge (s. dazu Ziffer 1.)

5.    Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt an die Kinder

Für Eltern lohnt es sich oft, eine Immobilie zu verschenken und diese weiter zu nutzen. Meistens wollen die Eltern im Objekt wohnhaft bleiben. Sie erhalten Sie daher die Nutzungen umfassend vor. Den nießbrauchsberechtigten Eltern stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

6.    Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Zu beachten ist, dass  das Nießbrauchsrecht auch steuerliche Auswirkungen hat. Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher  – das sind z.B. die Eltern, die das Grundstück an ein Kind verschenkt haben, dieses aber weiter nutzen – wie einen „normalen“ wirtschaftlichen Eigentümer. Es müssen also weiterhin die Mieteinnahmen versteuert werden und die Gebäude-AfA kann als Werbungskosten abgezogen werden. Als Werbungskosten können auch die übrigen Aufwendungen für die Immobilie abgezogen werden. Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind.

Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so dass er oder sie diese versteuern muss.

7.    Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme einer Verbindlichkeit

Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte Zinsen und Tilgungen bis zum Tod übernimmt, weil nur der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen erzielt, aus denen Zins und Tilgung bedient werden sollen, so dass auch nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abzuziehen.

8.    Schenkung unter Vorbehalt – Rückforderungsrecht vereinbaren

Bei der Schenkung eines Grundstücks muss ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der persönlichen Verhältnisse des Beschenkten vereinbart werden. Denn die schenkende Person muss immer ihre eigene Absicherung im Auge behalten!

Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder des groben Undanks des Beschenkten vor. Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben und die Ehescheidung des Beschenkten. Nur dann kann ein gutes Gefühl bei der lebzeitigen Übertragung der Immobilie entstehen.