Vererben oder Verschenken des selbst bewohnten Hauses

1. Steuerfreie Schenkung des Familienheims an den Ehegatten

Unter Ehegatten kann das Familienheim ganz oder teilweise verschenkt werden, ohne dass Schenkungsteuer anfällt (§ 13 Abs. 1 Nur. 4a ErbStG). Warum? Der Gesetzgeber möchte vermeiden, dass der überlebende Ehegatte wenn er die Immobilie erbt, diese verkaufen muss, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Das selbstgenutzte Haus oder die selbstgenutzte Wohnung soll also unangetastet bleiben durch einen Todesfall. Auch wenn schon zu Lebzeiten die Vorsorge unter den Ehegatten getroffen wird (so genannte vorweggenommene Erbfolge, soll entsprechendes gelten.

Voraussetzungen sind:

• auf dem Grundstück wird zumindest eine Wohnung selbst genutzt (die dann steuerfrei übergeht, soweit die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht)
• durch die Ehegatten und die Kinder
• die Wohnnutzung überwiegt andere Zwecke (z.B. die Nutzung eines Arbeitszimmers)
• vermietete Wohnungen auf dem Grundstück werden von der Steuerbefreiung nicht erfasst
• bei gemischt genutzten Grundstücke wird nur die selbst genutzte Wohnfläche von der Steuer befreit
• steuerfrei ist auch die Bezahlung von Reparaturen oder Anschaffungskosten durch den anderen Ehepartner für das selbstgenutzte Familienheim, das im Eigentum oder Miteigentum des anderen Ehegatten steht

2. Steuerfreie Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an Ehegatten

Ein Haus kann an den Ehegatten alleine oder gemeinsam mit den Kindern völlig steuerfrei vererbt werden. Es müssen dafür keinerlei Freibeträge in Anspruch genommen werden. Mit anderen Worten: Der Ehegatte kann neben dem Familienheim mindestens noch 500.000 Euro erben und jedes Kind jeweils weitere 400.000 Euro.

Die Voraussetzungen für die steuerfreie Vererbung des Familienheims an den Ehegatten ohne Verbrauch von Freibeträgen sind folgende:

1. Der Verstorbene muss das Haus bis zum Zeitpunkt seines Todes genutzt haben.
2. Der Ehegatten wohnt entweder schon im Haus oder zieht unverzüglich in das Haus ein und leben dort für zehn Jahre.
3. Das Haus darf innerhalb einer Frist von zehn Jahren nicht vermietet oder verkauft werden. Dann entfällt die Steuerfreiheit.
4. Wenn der Erbe selbst innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt bleibt die Steuerbefreiung bestehen.
5. Muss der Erbe in eine Pflegeheim umziehen, bleibt die Steuerbefreiung ebenfalls erhalten.
6. Bei einem beruflichen Umzug hingegenlöst nachträglich die Steuerpflicht aus.
7. Entfällt eine der Voraussetzungen der Steuerfreiheit ist damit noch lange nicht gesagt, dass Erbschaftsteuer gezahlt werden muss. Ehefrau und Kinder haben ja persönliche Freibeträge von 500.000 Euro bzw. 400.000 Euro. Reichen diese für den Erwerb aus (Immobilien plus Geldvermögen), dann fällt keine Steuer an, auch wenn man z.B. währen der Zehnjahresrist aus beruflichen Gründen aus dem Familienheim auszieht.

3. Steuerfreie Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an Kinder

Die Voraussetzungen für die steuerfreie Vererbung des Familienheims ohne Verbrauch von Freibeträgen sind folgende:

1. Der Verstorbene muss das Haus bis zum Zeitpunkt seines Todes genutzt haben.
2. Die Steuerbefreiung für Kinder gilt nur bis 200qm Wohnfläche. Werden z.B. 300qm Wohnfläche vererbt sind nur 2/3 steuerfrei.
3. Die Kinder oder das Kind wohnen entweder schon im Haus oder ziehen unverzüglich in das Haus ein und leben dort für zehn Jahre.
Beachten Sie: Ziehen Sie sofort ein und renovieren sie das Haus nicht erst langatmig. Die zeitaufwändige Renovierung kann den unverzüglichen Einzug verhindern und Sie um die Steuerfreiheit des Hauses bringen.
4. Das Haus darf innerhalb einer Frist von zehn Jahren nicht vermietet oder verkauft werden. Dann entfällt die Steuerfreiheit.
5. Wenn der Erbe selbst innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt bleibt die Steuerbefreiung bestehen.
6. Muss der Erbe innerhalb der Zehnjahresfrist in ein Pflegeheim umziehen, bleibt die Steuerbefreiung ebenfalls erhalten.
7. Bei einem beruflichen Umzug wird nachträglich die Steuerpflicht ausgelöst.

Ein Beispiel

M und W sind verheiratet. M stirbt und vererbt das Familienheim (Alleineigentum) an W. Daneben vererbt er ihr noch 500.000 Euro Aktien und Wertpapiere. Fällt Erbschaftssteuer an? Der Erwerb der Witwe ist steuerfrei, da sie das ererbte Familienheim selbst bewohnt. Sie muss allerdings zehn Jahre darin wohnen, sonst verliert sie die Steuerfreiheit und muss dann den Wert des Familienheims voll (nach) versteuern. „Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums durch Verkauf, Vermietung, längeren Leerstand oder unentgeltliche Überlassung auf, entfällt die Befreiung vollständig mit Wirkung für die Vergangenheit.“(Erbschafststeuererlass)

Wenn die Witwe also 5 Jahre nach dem Tod von M ihr Haus unentgeltlich auf den Sohn unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt, ist das gesamte Familienheim (nach) zu versteuern.

Tipp: Bei einer Übertragung zu Lebzeiten gibt es keinen zehnjährigen Nachversteuerungsvorbehalt!

Bei Ihrer Testamentsberatung ist das Thema selbstgenutztes Haus/Wohnung daher gesondert zu berücksichtigen.